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산학연대 자산관리

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산학연대 자산관리

 부동산 자산관리(Real estate Asset management)
부동산서비스 분야의 직업으로는 우리가 흔히 알고 있듯이 법률전문가인 변호사와 법무사를 비롯한 공인중개사, 감정평가사, 주택관리사, 부동산컨설팅 전문가, 경매전문가, 부동산자산관리사 등이 있습니다.
그리고, 부동산자산관리 관련 직종은 다시, FM-PM-AM 단계로 구분할 있으며 내용을 요약하면 다음과 같습니다.  

1.FM(Facility managemaent)
FM 건물의 시설관리를 지칭하며 시설운영유지보수보안 등의 업무가 있습니다. 기업 부문의 요구에 부응하는 정도의 부동산 자산관리 가장 소극적이며 수동적인 형태로 운영됩니다. FM업체는 부동산에서 기계설비의 유지 보수, 청소, 에너지관리, 보안, 가구나 집기 관리에 대한 관리시스템을 운영합니다

2. PM(Property management)
 PM 부동산이 재산으로써 갖는 가치를 관리하는 것을 말합니다. , 통상적인 부동산 관리, 임대차 관리, 빌딩운영수익 향상 부동산 가치를 극대화하는 업무입니다
FM에서 임대재무인력관리 영역까지 확대된 것으로 미수금 관리 , 사무실 명도, 갱신 계약 등도 포함하며 PM회사는 보통 오피스빌딩을 관리하는 회사들로 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간배치, 임대료책정, 임대차관리, 세무관리 부동산관리 보유와 관련해서 통상적으로 발생하는 서비스를 제공하는 것입니다.

3. AM(Asset management)
AM 부동산에 대한 자산으로서 파생되는 모든 이익 관리를 지칭하는 것입니다. , 보유부동산의 안정적인 수익기반 확보, 가치상승을 위한 장기전략수립 실행을 담당하는 것입니다.
대규모회사는 PM AM 분리돼 운영되지만 소규모에서는 PM AM기능을 동시에 수행하기도 합니다. AM 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고 있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우가 많고, AM회사는 필요 공간의 기획, 부지 지역 조사, 금융 문제의 해결, 보유 부동산의 재활용 방안 까지 적극적인 관리를 하게 되는 것입니다. PM직종에서 세분화하여 임대차관리만 집중하는 LM(Leasing management) 있고, 특히 LM직무부문에서는 임대차마케팅 인력 수요가 많은데 보통 대형오피스빌딩 임대차 마케팅으로 물건 조사 비용분석, 마케팅전략 수립, 임차인유치, 계약체결지원 등의 업무를 하는 것입니다. 


 주택임대관리업
2014 7월부터 주택법이 개정되어 주택임대관리업이 신설ᆞ시행하고 있습니다. 주택임대관리업이란 임대인을 대신하여 시설물 관리 임대료 징수 종합적인 서비스를 제공하는 업종을 의미하는 것으로 주로 오피스텔 또는 원룸 주택 등을 대상으로 하여 나날이 실행되고 있는 추세입니다. 제도의 시행 배경에는 최근 주택임대차 시장이 전세에서 월세로 바뀌는 추세가 점점 빨라지고 있는데 원이 있고, 우리나라만의 독특한 주거 제도인 전세가 빠르게 없어지면서 상대적으로 월세 시장이 커지고 있는 상황에서 산업 업종인 주택임대관리업이 각광을 받고 있는 것입니다.​

주택임대관리업체는 임대인 대신에 주택의 관리 유지 보수와 월세 징수 그리고 세입자 모집까지 대행해 주니 임대인은 세입자와 직접적인 갈등을 겪지 않아도 되는 편리한 장점이 있습니다. 일본은 주택뿐만 아니라 일반 부동산의 관리를 임대관리업체에 맡기는 비중이 50% 되지만 우리나라는 이제 겨우 3% 미치는 정도입니다. 그러나, 주거의 질과 관리의 편의성 증대로 인해 수요는 나날이 증가 추세에 있습니다. 

주택임대관리업의 종류
주택임대관리업은 크게 위탁관리형과 자기관리형으로 나눠져 있습니다.
"위탁관리형" 임대인의 임대 업무를 대신하고 일정 수수료를 받는 방식이고, 위탁관리형은 일반적인 관리 형태로 특별한 노하우가 없어도 사업이 가능한 것으로 임차인 선정은 임대인에게 맡기고 월세 징수와 세입자 민원만 해결하면 기본적인 청소와 주차관리 정도가 대부분의 업무라고 있습니다. 


​"자기관리형" 일종의 전대 개념으로 임대인에게 일정액의 월세를 지불하는 방식으로 차액을 수수료로 보면 됩니다. 물론 차액이 없거나 부족해도 주택임대관리회사가 책임져야 합니다. 그리고 임대인에게 약속한 월세를 지급하지 못할 것에 대비해서 보증보험회사의 가입을 의무화하고 있습니다. 

주택법 53조의2, 시행령 69조의 2, 시행규칙 31조의2 의하여 주택임대관리업을 하려는 자는 자기관리형은 100세대 이상, 위탁관리형은 300세대 이상의 업체는 시ᆞ군ᆞ구에 등록하여야 하고, 전문인력으로서 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사, 주택관리사로서 해당 분야에 2년이상 종사한 사람을 상근인력으로 근무케 하여야 합니다. 저희 블루옥션 법무교육원 운영자인 블루옥션㈜는 위와 같은 부동산 자산관리 사업목적 실현을 위해 동종 업종들과 공동 연합체 - 길드(Giold) 구성하고 특히, 경희대학교 주거환경학  학계와 연계 FM(Facility Management-시설관리), PM(Property Management-부동산 재산관리), AM(Asset management-부동산 자산관리)시스템 바탕으로 체계화 법무지원 서비스를 실행하고 있습니다.